[투자 책 리뷰] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 이헌철

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

이현철 지음

저자인 이현철 소장을 알게된 것은 21년 여름이 지나갈무렵 부터 유튜브에서 부동산 하락기에 대해 경고할때쯤이었던것 같다. 그때까지도 시장 전체적으로 상승론에 훨씬 무게를 두고 있었던 시기였고 나 또한 하락보다는 상승이 우세할 것이라 생각했던 시기였으니 이현철 소장의 주장이 무척 도드라져보였고 그의 인지도도 매우 상승하였다.

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후에 알게된 사실이지만, 이현철 소장은 공인중개사로 오래 일했을 뿐 아니라, 분양대행사에서 일을 했던 경험이 있어 시장의 수요 공급이 맞닿는 위치에서 많은 경험이 있다고 한다. 그의 책에서나 유튜브 채널에서 시장 심리 파악의 중요성에 대해 강조하시는 이유가 여기에 있었구나 싶었다.

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(신간도 아닌) 이 책을 읽어보았던 이유는 이책이 쓰여진 시기에 있다. 이 책이 발행된 시기는 한창 대세 상승기이던 18년 1월, 쓰여졌던 시기는 아마도 17년 상반기일 것이다. 대세 상승기에 쓰여진 이책을 상승기를 지나 사이클의 한 단계를 넘긴 지금 시점에서 보면 그의 논리와 근거에 대한 검증도 자연스레 이루어질 수 있다는 생각이 있었기 때문이다.

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책의 구성

© Tumisu, 출처 Pixabay

 

1부. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다.

 

이 장에서는 아파트 가격을 결정 짓는 큰 3가지 요소에 대해서 말한다. 이 부분에서 이 책의 가장 큰 특징이 나오는데, 여타 부동산 투자 책들은 입지나 금융, 금리, 개발 이슈등의 이야기가 주된 내용이다. 하지만 이 책에서는 그런 이야기는 부차적이고 핵심은 저 3요소이다.

개인적으로 이 책의 관점에 좀 더 동의하는 것이 20-21년 폭등기에 좋은입지, 호재가 있는 지역만 오른 것은 아니었던 경험때문이다. 세부적으로 입지와 호재가 수익률에 영향을 주겠으나, 크게는 시장의 흐름이 우선이지 않을까

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2부. 부동산 투자에 숨어있는 비밀

 

2부는 부동산 투자에 대한 실질적인 조언이다. 왜 새아파트 수요가 몰리는지, 왜 학군지가 선호 받는지, 집 살때는 어떤 자세로 접근해야 하는지에 대한 궁금증에 대한 답변을 하고, 저자 개인적으로 추천하는 투자처/투자방식과 초보자가 피했으면 하는 투자 방법에 대해서도 가감없이 이야기 한다. 이에 대해 찬반은 있을 수 있겠으나 내가 읽기에 솔직히 서술한것 같아서 저자의 입장이라 생각하고 좋은 마음으로 읽을 수 있었다.

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책의 내용과 그에 대한 생각

​전세 제도에 대한 평가

 

흔히 전세 제도에 대해 투자자 측면에서 장점을 이야기 하지만, 전세 제도는 크게 3가지 측면에서 세입자에게 또한 매우 유리한 제도이다. 첫째로 거주 비용이 월세, 자가 대비 월등히 싸다. 세금이 없고 고정 현금 지출이 없다. 두번째로 고정 현금 지출이 없기에 계약기간 동안 저축을 통한 자본 축적을 가능하게 한다. 마지막으로 전세는 2년 계약 후에 보증금 전액을 반환받는 조건의 계약을 하기 때문에 (인식하지 못하겠지만) 주택 가격 하락의 공매도에 베팅하는 역할을 한다.

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마지막 요건이 중요하다고 생각하는데, 일반 서구 선진국에서 월세를 내기 때문에 무주택자는 주택가격 상승하락과 상관없이 월간 현금지출이 발생한다. 그 지출 금액이 조정될 뿐. 하지만 우리나라의 전세입자는 계약 만료 시점에 주택가겨이 하락한다면, 계약 시점 대비 구매력이 증가하는 효과를 누릴 수 있어 사실상 공매도 옵션의 역할을 한다.

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이런 이유로 전세는 무주택자들에게 안정적인 주거와 자산형성을 돕는 이로운 기능이 있어 사회전반적으로 효용이 더 큰 좋은 제도라고 생각한다.

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© raddfilms, 출처 Unsplash

집 한 채로 돈버는 방법

 

책의 2부 1장 2절에 집한채로 돈버는 방법이라는 구절이 나오는데, 사이클에 맞춰 전세와 자가를 오가면서 부를 늘리는 방법에 대해

서 이야기 한다. 이에 대해 논의가 있었는데, 사실 나는 이 의견에 동의하기가 어려웠다. 우선 이는 저자가 책의 앞부분에서 언급한 '세입자가 집을 사지 못하는 이유'에서 기술한 바와 배치되는 내용이다. 전세를 살면 2년 계약에 묶이기 때문에 원하는 시점에 자신의 자본을 바로 투자하기 어렵다. (운좋게 계약시간과 사이클이 맞아떨이지면 모르겟으나) 또한 하락기에 자가를 팔기가 어려워서 전세로 전환이 어렵고, 하락 안정기에 전세와 매매가의 차이가 적어 큰 경제적 이득을 보기도 어렵다. 또한 이런 방식을 실제 실행했을 때, 한번의 타이밍 미스로 큰 낭패를 볼 수 도 있다.

 

이는 주식 거래에서 가격 변동으로 비쌀때 팔고 쌀때 사라는 이야기와 비슷한데 이게 집이 전재산인 사람들한테 하라고 권장할만한 방식은 아닌것 같다. 실제 사례로 이렇게 하다가 폭망한 경우도 보았고...;;

 

개인적인 생각에 이런 방식은 집이 여러채있는 다주택자가 시장 흐름을 예상해서 보유 주택수를 조정하는 수준에서 가능한 투자가 아닐까 생각한다.

© skylargereld, 출처 Unsplash

심리의 변곡점

 

저자는 이 책에서 금리, 인구, 경기보다 심리가 가장 중요한 요소라고 하는데, 이 책을 읽다보면 심리는 왜 변하는가? 라는 질문이 생길 수 밖에 없다. 이 책에서 이에 대해 자세히 설명하지는 않아 아쉬운데, 책에 서술한 내용이나 경험을 되짚어 보면 이렇게 결론 내었다.

 

심리의 변곡이란 이전과 상황이 다르다고 대부분의 사람이 인식될만한 큰 사건이 벌어질 때 생긴다고 생각한다. 최근의 우-러 전쟁이나, 미 기준금리의 전례없던 인상, 이전의 IMF, 리만사태 등 위기가 닥치거나, 정치 권력의 변경, 코로나 이후 대 유동성 방출 등 몇년이 지나도 회자될만한 큰 사건들에 부동산에 대한 사람들의 인식도 변하는 것 같다.

 

물론 시장은 그 자체로 상승기, 하락기를 거치며, 상승기에는 하락할 요건(너무 비싼 가격, 대출의 부실화 등)을 갖추고 하락기에는 상승의 요건(소득대비 낮은 가격, 공급저하, 대출 건전화)이 갖춰지지만 그것이 시장에 반영되기에는 이런 변곡점이 되는 사건이 필요한 것 같다.

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최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

 

저자가 당부하는 것 중 하나가, 가장 좋은 최고의 물건 만 찾으려고 하기 보다 조금 아쉽더라도 시점이 맞다고 판단하면 적당히 좋은 매물을 사는 것이 투자적으로 옳은 판단이라 말한다. 이 구절에 정말 120% 동감하는데, 15년~18년 사이 상승기 초입에 주변에서 이렇게 기회를 놓친 사례가 너무 많았기 때문이다.

 

부부가 서울에서 대기업 다니며 일정 수준 이상 현금성 자산을 가지고 부채가 없는데, 당시에 직장인들이 선호하던 옥수, 잠실등 지역만 찾다가 자금이 미치지 못해 기다리다가 실기한 경우를 많이 보았다.

 

부동산에서 무엇을 사는가도 중요하지만 언제 사는가가 결정적인데 이를 이해한 저자의 조언이 아닌가 싶다.

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© geralt, 출처 Pixabay

종합

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이 책의 장점은 아파트 투자 및 거래에 영향을 미치는 다양한 요소들을 다양하게 다룸으로써, 투자자들의 시선을 넓혀준다는데 있다고 생각한다. 앞서 언급했듯이 일반적 부동산 관련 도서들이 입지와 금융, 개발에 집중하는 경향때문에 투자자들도 과하게 몰입하는 경향이 있는데, 부동산 투자의 성패를 가르는 것은 그것보다 훨씬 다양한 부분에서 영향을 받기 때문이다. 특히 전세제도와 그 투자적 의미에 대해 언급하는 책을 찾기어려웠는데 그런 부분에서 이 책은 다른 투자자들에게도 추천하고 싶은 책이다.

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굳이 단점을 찾자면 표나 그래프 보다는 서술로 설명하려는 경향이 있어 중간 중간 읽기 힘들때가 있고, 짜임새있는 구성이 장점인 책은 아닌것 같아 독자들이 잘 감안해서 읽어야 한다는 점이다. (그래도 전반적으로 구어체로 쉬운 단어로 설명한 책이라 읽기 난이도는 쉬운 편이다)

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전체적으로 이 책에 대해서 개인적으로 대단히 만족했고, 이현철 소장님의 다른 책들도 읽어야 겠다는 생각이 들었다. 경험과 논리가 훌륭한 책으로 내집 마련 이후 추가 주택을 통해 투자 영역을 넓혀보려는 사람들이 꼭 한번은 읽어봤으면 하는 책이다.

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다:부동산 가격 변화의 비밀 '심리 전세 정책' - 부동산/경매 |

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추천 점수 (5점 만점) ★★★★    

한 줄 평 : 부동산 사이클이 어떻게 형성되고 각 단계마다 어떤 현상들이 보이는지 현장의 시점에서 알려준다는 점에서 상당히 좋은 책이라고 생각한다. 이 분의 다른 책들에서 언급한 내용도 대부분은 이 책의 내용으로 갈음 가능하지 않을까 생각한다.